現(xiàn)在只要提到樓市，就肯定涉及“轉(zhuǎn)型”、“不足”、“調(diào)整”等等字眼。講白了，就是陣痛期已經(jīng)開始了。

什么是陣痛期？就是買房不僅不賺錢，反而虧錢，一是房?jī)r(jià)下跌，二是貸款金額偏高，導(dǎo)致月供壓力太大。你能想象，利率同樣是4%，貸款金額只相差10萬(wàn)，三十年后就要多交7萬(wàn)多利息。其實(shí)這都不是結(jié)果，如果想知道什么時(shí)候才能走出陣痛期，就比如先了解宏觀方面，尤其是國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文提到的這三點(diǎn)。

01 / 現(xiàn)房銷售能不能超過預(yù)售？
我早就說過，大到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成功，小到樓市的飛速發(fā)展，預(yù)售的確起到了重要作用。

然而它的問題也很多，新聞不止一次報(bào)道，開發(fā)商推遲交付，質(zhì)量太差等等，最嚴(yán)重的就是爛尾，之所以有這些問題，原因之一就是監(jiān)管不力，除了要加強(qiáng)監(jiān)管之外，從維護(hù)老百姓心理的角度出發(fā)，發(fā)展現(xiàn)房銷售模式也是勢(shì)在必行。

2023年，這一年至關(guān)重要。

住建部明確提到，“我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)達(dá)到22.5%”。

短短一年時(shí)間，現(xiàn)房銷售面積就猛增約3900多萬(wàn)平方米，這個(gè)速度太驚人了。再結(jié)合上海、杭州、福州、南京、深圳等大城市紛紛要求在拍地的時(shí)候增加現(xiàn)房銷售，這就等于硬性規(guī)定。

表面看，這種變化只是樓市的正常調(diào)整，但其實(shí)完全不是這樣，這背后是模式的改革：

從過去的快周轉(zhuǎn)、高杠桿，轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的重質(zhì)量、低杠桿。

說句實(shí)話，曾經(jīng)過于追求速度，房子質(zhì)量確實(shí)不是太好，很多開發(fā)商之所以能賺到錢，就是靠時(shí)代，而現(xiàn)在經(jīng)過篩選，比如要滿足老百姓的需求，這才是真正健康的樓市。因此，我相信隨著時(shí)間推移，現(xiàn)房銷售會(huì)慢慢超過預(yù)售。

02 / 中國(guó)樓市要走向制造模式！
我始終有個(gè)看法，有些商品早就脫離了原本的價(jià)值，而房子就是其中之一，“商品房”這三個(gè)字本身沒錯(cuò)，但錯(cuò)就錯(cuò)在有人炒作。

2019年是中國(guó)住宅新開工面積的巔峰時(shí)期，達(dá)到了16.74億平，僅僅在二十年前，一年只能新開工2億平，過去企之所以能高速周轉(zhuǎn)，就沒人想過為什么？

我總結(jié)了，一是有現(xiàn)實(shí)需求，二是有利可圖。

這就又得談到城鎮(zhèn)化了，反正大家要明白，城鎮(zhèn)化就是大量造房的現(xiàn)實(shí)需求，再加上有利可圖，不愁賣不掉，所以房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲，這也可以歸結(jié)為資本驅(qū)使。

正所謂得到什么，就會(huì)失去什么，通過房?jī)r(jià)得到了利益，但是也失去了質(zhì)量，這種事件不是個(gè)例，而未來進(jìn)入制造模式的特點(diǎn)之一，我認(rèn)為就是重視質(zhì)量，就是住著更舒服，而不是賺的更多，從這點(diǎn)來說，速度肯定會(huì)慢，買房也會(huì)真正虧本。

03 / 房企可能會(huì)重新調(diào)整！
其實(shí)這個(gè)說法有些籠統(tǒng)，咱們熟知的華潤(rùn)、綠城、融創(chuàng)等等大型房企往往都是集團(tuán)化，小到各個(gè)方面協(xié)調(diào)，比如水泥沙石、設(shè)計(jì)、建造，大到資金調(diào)配都是統(tǒng)一的。

這點(diǎn)有好有壞，但是調(diào)整房企很有必要。

在預(yù)售制度下，或者說在重金融輕居住的環(huán)境下，利益的影響往往更大，過去很多房企賺的盆滿缽滿，但是進(jìn)入買方市場(chǎng)后，不止一家爆雷，這